Ako stanoviť predajnú cenu za nehnuteľnosť.
V tomto článku sa dozviete:
- ako stanovíte trhovú/predajnú cenu svojej nehnuteľnosť,
- ktoré faktory majú vplyv na stanovenie predajnej ceny,
- aké sú riziká pri stanovení príliš vysokej a naopak príliš nízkej predajnej ceny.
Majitelia nehnuteľností (samopredajcovia) často nevedia, ako správne nastaviť trhovú cenu pri predaji svojej nehnuteľnosti, a prichádzajú o svoje peniaze.
POZOR na neoverené zdroje !
Konkrétny príklad: Pri nábere bytu do ponuky mi majiteľka tvrdila, že jej kamarátka predala taký istý 3-izbový byt za určitú sumu, ktorú by aj ona chcela za svoj byt.
Rozhovorom som zistila, že kamarátka predala 3-izbový byt ale bol v Starom Meste a bol po kompletnej rekonštrukcii vrátane elektro rozvodov, vody, okien, podláh, kuchyne, stúpačiek.
Náš predávaný 3-izbový byt je v Podunajských Biskupiciach a jediné čo sa v byte za 20 rokov rekonštruovalo bola výmena okien a podláh.
Moja rada: Neporovnávajte neporovnateľné.
Riziká, ktoré vznikajú pri nesprávne stanovenje predajnej cene za nehnuteľnosť:
z dôvodu stanovenia príliš vysokej predajnej ceny za nehnuteľnosť vzniknú dva problémy :
1. znalec nevie podľa zákona ohodnotiť nehnuteľnosť na stanovenú vysokú cenu, čím následne vzniká problém čerpania úverových financií.
2. nehnuteľnosť je inzerovaná príliš dlho, kupujúci nemajú záujem o kúpu. Prichádza fáza viacnásobného znižovania ceny, čo odrádza potencionálnych kupujúcich. Nezabúdajte, že i kupujúci majú zmapovaný trh.
opačný prípad je stanovenie príliš nízkej predajnej ceny za nehnuteľnosť,
1. vzniká podozrenie na pozadie a stav nehnuteľnosti.
2. zbytočne sa pripravujete o financie.
Ako stanoviť trhovú cenu svojej nehnuteľnosti?
Môžete si dať vyhotoviť znalecký posudok. Tu treba pripomenúť, že znalec sa pohybuje v určitých mantineloch. Príklad: iná hodnota nehnuteľnosti bude pre potreby banky a iná pre potreby dedičského konania.
Môžete si začať sledovať podobné ponuky na internete, odporúčam použiť portál: nehnutelnosti.sk, topreality.sk, reality.sk.
Môžete si dať spraviť odhad Vašej nehnuteľnosti v realitnej kancelárii, formou CMA.
Podľa štatistík sa nehnuteľnosti predávajú o 3-6 % nižšie, ako boli inzerované
Základné faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti:
Výmera: Platí pravidlo, čim nižšia výmera bytu, tým vyššia cena za m2. Pozor pri porovnávaní podobných nehnuteľností. Niekde do výmery plochy bytu inzerenti započítavajú i plochu pivnice, terasy, balkóna a niekde nie.
Rekonštrukcia: Pôvodný stav, celková, čiastočná rekonštrukcia. Nie je tiež jedno, či sa pri rekonštrukcii menili elektrické rozvody, či sa v bytovom dome menili stúpačky, či už je zateplený a kedy sa robila rekonštrukcia.
Veľkosť bytového domu: Čím je bytový dom menší, tým má vyššiu hodnotu a to z dôvodu, že je tu menší počet bytov.
Lokalita: Silná občianska vybavenosť, dostupnosť dopravy, obchodov, zeleň v okolí, detské ihrisko, toto sú faktory, ktoré zvyšujú predajnú cenu.
Parkovanie: Vlastné parkovacie státie taktiež zvyšuje cenu nehnuteľnosti.
Príprava nehnuteľnosti na predaj: Viac sa dozviete v článku: TU
Netreba zabúdať na to, koľko sú ochotní zaplatiť kupujúci za danú nehnuteľnosť.
Hodnota nehnuteľnosti sa neurčuje právnymi predpismi, určuje ju samotný TRH.
Negatívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti:
- poloha na prízemí, alebo na najvyššom poschodí
- poloha na vyššom poschodí bez výťahu
- chýbajúci balkón, loggia, terasa, pivnica
- nižšia sociálna úroveň obyvateľstva
- orientácia na rušnú komunikáciu, diaľnica, vlaková trať v blízkosti
- iné: nájomný vzťah, ťarchy, riziko záplav.
Mojim klientom určujeme hodnotu ich nehnuteľnosti pomocou CMA, (profesionálny realitný nástroj pre členov Realitnej únie).
V prípade, že potrebujete pomôcť s predajom Vášho bytu za najvyššiu možnú cenu volajte, píšte.
Mgr. Andrea Repáňová
certifikovaný realitný maklér
Tel: 0918 409 402
info@andreareality.sk
www.andreareality.sk